Lo más habitual es estar en una situación de proindiviso en herencias, divorcios o donaciones por el hecho de compartir entre varias personas un bien heredado o donado o por compartir una propiedad, por ejemplo, en un matrimonio. En este artículo vamos a ver qué es exactamente un proindiviso, los tipos que existen y cuáles son las problemáticas y posibles soluciones en el momento de ejecutar la división del proindiviso.
¿Qué es un proindiviso?
Un proindiviso es el nombre que recibe el hecho de que varias personas posean un bien, es decir, una vivienda tiene varios propietarios por lo que todos tienen derecho de propiedad sobre ese inmueble.
Como comentábamos al principio, esto se da con más frecuencia a la hora de recibir una vivienda en herencia o en un matrimonio en el que no ha habido división de bienes por así decirlo.
Al proindiviso también se le denomina condominio, copropiedad o comunidad de bienes.
Tipos de proindiviso
Por herencia o donación. Cuando heredamos o mediante donación y no lo hacemos de manera total sobre ese bien heredado o donado, es decir, que obtenemos una parte (porcentaje)
Por relación matrimonial. Si dos personas contraen matrimonio y no existe separación bienes, entonces ambas personas serán propietarias de ese bien.
Por propia voluntad de las partes. Cualquier persona junto a otras, en cualquier momento de su vida, pueden ser copropietarios de una comunidad de bienes, por ejemplo.
Regulación legal de los bienes en proindiviso
Según el libro II del Código Civil, en su Título Tercero, artículos 392 y 406, todos los titulares de un bien en proindiviso deben tener muy en cuenta esto:
Administración: En el momento de administrar y gestionar el bien proindiviso, es obligatorio que la mayoría de los propietarios estén de acuerdo en las decisiones que vayan a tomar. En un principio bastaría con que la mitad (más uno) estuviese conforme, aunque no es de extrañar que se recurra a los tribunales para llegar a un acuerdo.
División: No es obligatorio formar parte de una comunidad de bienes por lo que, si alguna de las partes no desea continuar siendo copropietario, existe la posibilidad de disolución, división o venta del bien en cuestión.
Gastos y beneficios: Los gastos derivados del mantenimiento y conservación del bien, así como los beneficios obtenidos por su explotación deben ser repartidos por todos los miembros de la comunidad excepto que se renuncie a su propiedad de manera voluntaria.
Cambios y modificaciones: En el caso de querer llevar a cabo algún tipo de cambio o modificación del bien compartido, debe existir acuerdo de la totalidad de los copropietarios, aunque sea un cambio que vaya a suponer una mejora para todos.
Problemática y posibles soluciones en la división de un proindiviso
Puede haber situaciones en las que nos encontremos con problemas o conflictos derivados de la división de un proindiviso como, por ejemplo:
La propiedad no es divisible. Cabe la posibilidad de que la propiedad que se comparte no sea divisible, es decir, aunque a cada copropietario le corresponda por ley una parte del inmueble, que la propiedad al dividirla sea inservible. Esto es indivisibilidad jurídica que ocurre cuando, por ejemplo, un terrero que, al dividirlo entre bastantes propietarios, no pueda ser explotado por ser la división demasiado pequeña.
Una de las soluciones que se propone es la venta a través de subasta o que se pueda llegar a un acuerdo por compensación entre todos los copropietarios.
Quiero vender la propiedad, pero las otras partes se oponen. No te preocupes, prevalece la necesidad de dividir el bien antes que la negativa de una de las partes a hacerlo. Existen vías amistosas y administrativas antes de llegar a los juzgados, pero si continúa dicha negativa y oposición a vender la propiedad por parte de los demás propietarios aun habiéndolo intentado de manera amistosa, el caso se puede presentar ante los juzgados. También cabe la posibilidad de que, antes de presentar una demanda de Acción de división de cosa común, el propietario que quiere vender su parte se la ofrezca al resto de los propietarios para que estos la adquieran al precio tasado.
El valor del inmueble no es el que pensaba. No siempre conocemos de antemano el valor real de la vivienda en el momento de querer realizar la ejecución de la división. Es por eso por lo que muchos propietarios deciden contar con la ayuda de un perito experto que valore el valor de la propiedad. A partir de aquí se establecerán las cuotas de cada parte de la comunidad de bienes.
Vivienda en proindiviso y con hipoteca. Puede que el bien en proindiviso que hemos heredado, por ejemplo, todavía esté pendiente de pagar por completo y existe una hipoteca. Aquí entran varias acciones:
- Que se salde la deuda por parte de todos los copropietarios del inmueble (en función de la cuota que le corresponde a cada uno)
- Que la propiedad se venda y que el comprador quiera hacerse cargo de dicha deuda a cambio, por ejemplo, de una rebaja en el precio de la vivienda.
En cualquier caso, la deuda tiene que saldarse de una manera u otra y esto lo podemos encontrar en el artículo 405 del Código Civil así: “La división de una cosa común no perjudicará a tercero el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición”.
